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[执业手记]市民购买农村房屋被认定无效返还

 

[执业手记]市民购买农村房屋被认定无效返还

                      

桂林律师 文金发

 

执业手记,讲述案件背后的故事,记录执业生涯中的点点滴滴。

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老段在桂林市象山区某村有一处房产,已取得房屋权属证书和集体土地使用权证。2008年城镇户籍居民李某找到老段称想购买该处房产,在房屋中介主持下,由老段、李某、房屋中介三方于2008623日签订一份《购房意向合同》一份,约定老段将前述房屋出售给李某,总价款为20万元。李某于合同签订当日向老段支付了5千元,同年1013日,上述三方签订正式《二手房中介转让合同》,根据合同,老段将本案涉讼房屋出售给李某,房屋总价为20万,李某应于合同签订时支付老段6.5万元(含之前已付部分),于办好权属过户手续并办理银行按揭贷款银行放款当天支付第二期房款12万元,余款于之后两个月内付清。

《二手房中介转让合同》签订之后,李某向老段支付了6.5万元购房款,20087月左右,老段将涉讼房屋交付给李某使用。之后,房屋一直无法办理权属过户手续,就这样,老段只收到6.5万元房款,而李某则一直使用涉讼房屋,但房屋产权仍属于老段。

20127月,李某将妻子户口迁至涉讼房屋所在村集体,老段与李某再次签订一份《购房协议》,约定:由李某经手办理房屋过户手续并承担过户费用;李某同时承诺在201291日没有办理完房屋过户的所有手续,将于201291日自动放弃购买权,归还老段房屋,若违约,则按50/天支付违约金。之后,李某仍未能在承诺的期限内办理房屋过户手续。

根据原合同的约定,老段只收到了李某6.5万元,如果办理不了房屋权属过户并银行按揭手续,老段无权主张剩余房款,但房屋却可以由李某一直使用下去。拖了四年多一直无法解决,老段有点着急了,2013年春节前,老段找到我们咨询。

我们经过分析,告诉老段根据现行法律,农村集体土地使用权禁止转让给非本集体成员,即使是本集体成员间的转让亦有严格的限制条件,根据房地一致原则,如果土地使用权转让被禁止,其上之房屋转让亦受限制,因此,本案转让合同很可能会被法院认定为无效。

如果不考虑合同效力,单从老段与李某先后签订《购房意向合同》、《二手房中介转让合同》、《购房协议》内容来看,李某没有兑现承诺,按约定应对老段承担违约责任。这样,虽然我们已预见到合同无效的后果,但在诉讼策略上,仍主张合同有效,追究李某的违约责任,以给李某造成一定的心理压力。

在具体的诉讼请求设计上,我们建议老段提出四项独立的诉讼请求:第一项请求:解除《购房意向合同》、《二手房中介转让合同》、《购房协议》。我们没有直接请求认定合同无效;第二项请求:要求被告立即返还房屋。该项请求独立提出而不是合并在第一项请求中要求解除合同后返还房屋,这样,即使法院认定合同无效不支持第一项请求,亦不影响该项独立诉请(即使合同无效,依法亦应当返还)。第三项请求,要求被答辩人按合同约定承担违约责任。该请求在法院认定合同无效时,虽然不能得到支持,但可以对被告造成一定的心理压力,在追求调解结案率的审判环境中,无疑会增加调解主动,如果调解成功的,可以免去很多执行的烦恼(类似房屋返还案件的执行往往较难)。第四项请求:由被告承担本案诉讼费用。

一审法院经过开庭审理认为,农村住房转让时,宅基地使用权也一并转让,本案涉讼房屋属农村宅基地,故本案的房屋买卖涉及到农村宅基地使用权转让问题。根据法律,农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员,本案中被告并非涉诉房屋集体经济组织成员,其并没有取得本案涉讼房屋土地使用权的资格;另依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;……。本案中,原被告房屋买卖,实质上亦涉及将集体土地的使用权转让用于非农建设。法院认为双方房屋买卖合同违反法律的禁止性规定,根据合同法之相关规定,认定合同无效,既然无效,则不存在解除,亦不存在违约赔偿,且因双方均存在过错,应各自承担合同无效造成的损失。最后,法院判决李某应于判决生效之日起十五日同返还老段房屋,因李某未提出反诉,故法院对李某已付房款未作处理。

一审判决后,李某不服提起上诉,除一审观点外,李某在二审中提出,其妻子户口已迁入涉讼房屋所在村集体,其具有购买涉讼房屋资格。就此,我们答辩认为,首先,与老段签订合同的一方当事人是李某而非其妻子,根据合同相对性原则,其妻子并非合同一方主体,与本案并无关系;其次,合同签订在前,其妻子迁户口在合同签订数年后,明显是为了规避法律变相买卖农村集体土地使用权而迁入,不具有正当性,不应得到法律支持。二审经过开庭审理,在充分听取双方当事人意见后,一审判决认定事实清楚,证据充分,适用法律实体处分正确,判决驳回上诉,维持原判。

判决生效后,老段与李某经过协商,李某主动返还房屋给老段,老段亦将收取的6.5万元购房款返还给了李某,这样,涉讼房屋在交付给李某使用五年多之后,又回到了老段手里。老段损失了五年多的租金收入,李某虽然得在涉讼房屋“白住”了五年多,但却丧失了其他购房机会,随着这几年房价的普遍上涨,其损失亦是显而易见的。

 


桂林律师文金发,电话13097932549,QQ123282544。 

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