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租赁合同审查的十个具体问题

(本文来源于隋彭生教授的新浪博客http://blog.sina.com.cn/s/blog_6926eb870102e2iu.html)
 
第一,是使用租赁,还是用益租赁。两种租赁,承租人获得的利益有大小之别,租金应与之相适应。
 
第二,是定期租赁,还是不定期租赁。不定期租赁双方都有随时解除权,而且这种解除不以损害赔偿作为代价。定期租赁不能超过20年。当事人希望租期长一些,可以建议当事人采用更新的方式处理。如果租赁法律关系与地役权(相对)法律关系发生竞合,可建议当事人订立地役权合同。
 
第三,如果承租人提前退租,有无可得利益损失的计算方法。依我多年的观察和经验,承租人提前退租的,赔偿额的认定非常麻烦。有了约定,事情就好办得多。对“大的”租赁合同,建议设立这种条款。
 
第四,承租人支付租金陷入迟延,出租人应先催告,在无效果后才能通知承租人解除合同。催告通知中,应当给承租人一些时间。这个时间的确定,在实务中会有很大争议。律师可建议当事人在合同中事先作出约定。
 
第五,有无租赁物被第三人主张权利时的赔偿条款。对不动产租赁,律师可帮助查一下有无抵押权登记。
 
第六,有无租赁物的交付时间、地点、方式的明确约定。房屋带家具租赁的,应当有交割清单。交割清单作为合同附件,应当具体、清楚。租赁合同的签署与交割清单的签署有时间距离,注意不要把交割清单搞成补充协议。
 
第七,房屋租赁,经常涉及到附合问题(添附包括附合、混合和加工),此点约定应当具体,否则后患无穷。
 
第八,房屋租赁物业等费用的交纳,是否约定清楚。
 
第九,房屋租赁有无优先购买权排除条款。对优先购买权排除条款的效力,法律未作规定,依法理观之,是应当有效的。
 
第十,不动产租赁有无优先承租权条款。此种条款可有债权效力。可以约定出租人违反此条款的责任。
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