企业博客网bokee.net www.bokee.net http://lawyerwen.blog.bokee.net/  执业手记:合同更名,转让的是房屋还是合同的权利义务? 打印此页

执业手记:合同更名,转让的是房屋还是合同的权利义务?

http://lawyerwen.blog.bokee.net    2012-7-31

 
作者:桂林律师文金发http://blog.sina.com.cn/u/1986703301
现实生活中,有一些人在与开发商签订《商品房买卖合同》后,在未取得房产证时将该房屋卖给他人,一旦涉诉,该转让行为的效力就成为了争议的焦点问题。
这是笔者代理的一个真实案例,为了保守当事人的秘密,在叙述时各方当事人均用化名,并在一些情节上稍作处理。
2008年4月16日,林某与某房产公司签订《商品房买卖合同》,约定由林某向房产公司购买一套商品房(下称讼争房屋),房价十五万元,各项税、费由林某承担,首付房款十万及税费,余款在《商品房买卖合同》登记备案后付清。合同签订以后,林某按约定支付了房款十万元,并按合同支付各种税、费一万三千元,房产公司于2008年7月11日向林某交付了房屋,但一直未办理《商品房买卖合同》备案。
2008年7月16日,林某与方某经协商,签订一份《房屋转让协议书》,约定:林某将刚刚交付的讼争房屋转让给方某,以在房产公司内更名的方式交易。更名后,所有相关手续由房产公司办理,一切与林某无关,如因房产公司更名出现问题,双方互不承担责任。房屋总价为19万元,更名费由方某承担。协议签订以后,方某即向林某支付定金2万元,随后,林某向房产公司支付更名费2250元,房产公司为双方更名,重新与方某签订了一份《商品房买卖合同》,并将林某交款票据(十万元房款及一万三千元税费)变更至方某名下。
方某在与房产公司重新签订《商品房买卖合同》后,多次催促房产公司将《商品房买卖合同》进行备案无果,经到有关部门查实,该房已于2008年1月28日备案在房产公司员工秦某名下。
方某于2009年3月9日以房产公司为第一被告、林某为第二被告、秦某为第三人向人民法院提起民事诉讼,在诉讼请求中要求(部分诉讼请求,节录):确认林某与方某签订的《房屋转让协议》无效,并与房产公司一起连带返还原告已付房款及利息,另赔偿原告一倍的购房款。
原告方提出,原告与林某签订《房屋转让协议》时,林某尚未依法登记领取权属证书,因此该协议违反《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的;”之规定,根据合同法的相关规定,该协议应属于无效合同。且二被告恶意串通,故意隐瞒房屋已出售的事实,构成欺诈,应当连带承担惩罚性赔偿责任。
审查了案件材料后,笔者决定接受林某的委托,作为其诉讼代理人积极应诉。在代理的过程中,我方提出如下基本观点:《房屋转让协议》虽冠以“房屋转让”字样,实为合同权利义务转让,应为有效协议:
一、林某与方某签订的《房屋转让协议》实质上是合同权利义务转让关系。
林某与方某签订《房屋转让协议书》时,双方均明确知晓该房屋尚未取得该房所有权,但根据林某与房产公司原来所签订的《商品房买卖合同》的约定,林某享有合同权利并承担合同义务,双方合同尚在履行中。林某与方某所签订的《房屋转让协议书》中,双方亦明确约定交易方式为“在房地产公司内更名方式”,即合同更名,实际上是先由林某与房产公司解除原合同,然后再由方某与房产公司重新签订《商品房买卖合同》,这是典型的将合同权利义务一并转让的行为,即合同的概括转让,而不是实质意义上的房屋转让。
二、林某与方某之间转让合同权利义务的行为合法有效。
首先,林某与房产公司原来签订的《商品房买卖合同》是有效合同。虽然林某在转让合同时该合同尚未经在有关部门备案,但我国法律并没有规定《商品房买卖合同》以备案为生效要件,因此不能以此为由认定原《商品房买卖合同》无效。至于房产公司在此之前已将该房备案到他人名下,仅是其存在欺诈或者违约行为,可以作为追究其惩罚性违约责任的依据,但不能据此否认合同本身的效力。
其次,我国《合同法》第八十八条明确规定“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中,林某将合同权利义务一并转让给方某,取得了合同相对方(即房产公司)的同意,并由房产公司将原合同更名至方某名下,实际上相当于林某与房产公司解除了原合同,再由方某与房产公司重新签订了一份《商品房买卖合同》。该转让合同权利义务的行为符合上述《合同法》第八十八条之规定,并已更名完毕,即履行完毕,完全合法有效。
三、原告诉称答辩人与第一被告恶意串通,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实对其进行欺诈,是没有事实依据的。
一审人民法院经过组成合议庭审理本案,于2009年9月初作出一审判决,支持了我方观点。法院判决书亦认为:本案中林某与方某《房屋转让协议》实质上转让的标的是合同的权利和义务,且取得了合同相对方的同意,因此认定该转让行为有效,并据此判决驳回了原告对我方当事人所提的诉讼请求。
-------------------------------------------------------------------------------------------------
桂林律师文金发,电话13097932549,QQ123282544。